Le bungalow m’appartient. Le terrain appartient à la commune. Où est le problème ?
J’ai voulu reprendre l’histoire des droits sur les parcelles du CHM depuis le début — en mettant de côté les suppositions et les affirmations pour regarder ce qui peut être établi avec certitude.
“ J’ai remarqué il y a déjà plusieurs années à quel point j’avais entendu de choses fausses concernant le CHM et à quel point tout ce que j’avais construit à partir des suppositions et des affirmations des autres était peu fiable. J’en suis donc arrivée à la conclusion qu’il fallait tout reprendre depuis le début, repartir des premiers fondements et recommencer entièrement, afin de parvenir à une véritable compréhension des rapports de propriété réels au CHM. „
On entend parfois aujourd’hui affirmer que nous, propriétaires de bungalows au Centre Hélio Marin de Montalivet, n’aurions aucun droit sur le terrain communal sur lequel nous sommes installés. Nous ne serions, au fond, que les propriétaires d’un tas de planches, qui reçoivent chaque année une facture en tant que clients et qui, sans aucun droit, dépendent entièrement de l’existence de la SocNat – locataire principal et gestionnaire du centre.
Pour réfléchir à ces affirmations et poser quelques questions sur cette situation, j’ai mis les émotions de côté et me suis concentrée, pour cet essai, uniquement sur ce que nous avons sous les yeux, sur ce qui peut être constaté comme un fait incontestable et compris par une logique parfaitement claire.
L’objectif n’est pas de donner des réponses. Il est simplement de mettre par écrit ce que nous pouvons affirmer avec certitude et d’en déduire des questions – des questions à ceux qui affirment que nous n’avons aucun droit, mais aussi à ceux qui peuvent nous confirmer explicitement l’existence de ces droits.
Je commence donc par ce que je sais:
Première certitude : Le bungalow m’appartient.
Deuxième certitude : Le terrain ne m’appartient pas. Il est la propriété de la commune.
Troisième certitude : la commune m’a autorisée à construire mon bungalow sur son terrain.
Nous avons donc trois certitudes. Les deux premières semblent se contredire, et pourtant elles sont vraies simultanément. La troisième nous indique qu’une construction juridique a nécessairement rendu cette coexistence possible.
La question n’est donc pas si une construction juridique existe, mais plutôt à quoi ressemble le cadre de cette coexistence et comment il est explicité.
Et c’est grâce à la force créatrice du droit que cette contradiction entre la première et la deuxième vérité a été historiquement résolue et que ces deux certitudes peuvent être vraies en même temps.
Le bungalow m’appartient, le terrain appartient à la commune – où est le problème ?
Le bungalow m’appartient
Si, dans le dédale des suppositions et des affirmations, il y a une chose que je peux dire avec certitude, c’est le fait que mon bungalow m’appartient. Je l’ai acheté – c’est documenté par écrit. Il est à mon nom et possède une adresse qui lui est propre et identifiable. Je paie une taxe foncière et, sur l’avis d’imposition que je reçois chaque année à la fin du mois d’août, cette adresse figure bien. Je paie également une assurance pour le bungalow – elle est établie à la même adresse.
Tout cela constitue des indices qui me donnent des raisons de dire : mon bungalow m’appartient.
La commune, les services fiscaux et d’autres expéditeurs m’ont déjà envoyé des courriers à cette adresse, dans lesquels je suis désignée comme propriétaire du bungalow. Ce n’est donc pas seulement mon impression que je suis propriétaire de mon bungalow : autour de moi, d’autres considèrent également que je le suis.
Le terrain appartient à la commune
Le terrain sur lequel se trouve mon bungalow ne m’appartient pas – il est la propriété de la commune. La commune elle-même indique dans différents plans et documents qu’elle est propriétaire du terrain dans ce quartier.
Lorsque j’ai acheté le bungalow, on m’a expliqué que je n’achetais pas le terrain. Le vendeur et moi avons signé, en plus de l’acte de vente, un document intitulé « Transfer de droit d’usage », par lequel il m’a transféré le droit sur le terrain. Je savais donc très clairement que je n’achetais pas le terrain, mais que je recevais uniquement des droits sur celui-ci.
J’ai loué pendant quelques années le bungalow qui se trouvait alors sur ma parcelle. Puis nous l’avons démoli et avons construit un nouveau bungalow.
Où est le problème ?
Si le bungalow m’appartient, mais pas le terrain sur lequel il se trouve – alors c’est inhabituel. Certaines personnes n’achèteraient pas, pour cette raison, un bungalow sur un terrain qui ne leur appartient pas.
Quelle est la relation entre le propriétaire du terrain et moi ? Quels sont mes droits ? Le droit de construire ? Le droit de vendre le bungalow, de le transmettre par succession, de le rénover ? Quelles sont mes obligations ?
Comment peux-tu être sûr de pouvoir continuer à utiliser ton bien demain et après-demain ?
Le droit français part effectivement d’abord d’un autre principe.
L’article 552 du Code civil dit :
« La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »
Si le terrain appartient à la commune, le bungalow devrait – selon cet article – lui appartenir aussi, comme il se trouve au-dessus.
L’article précise également que le propriétaire peut en principe construire sur son terrain.
Par la suite, article 553 du Code civil exprime encore plus concrètement :
« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé. »
La dernière partie de cet article est intéressante: „si le contraire n‘est prouvé.“
Autrement dit : en absence d’une preuve qui dit le contraire, mon bungalow est automatiquement considéré comme la propriété de la commune, propriétaire du sol.
Cela m’amène donc à une question simple :
Si le terrain appartient à la commune et que mon bungalow m’appartient – sur quelle base juridique ces deux propriétés peuvent-elles exister simultanément ?
La commune me laisse construire sur son terrain
En général, je peux construire uniquement sur un terrain qui m’appartient. Pour construire sur un terrain d’autrui il faut son accord.
Lorsque j’ai construit mon bungalow, j’ai auparavant déposé une demande auprès de la commune. La commune a traité et approuvé cette demande. Elle savait donc que je souhaitais construire un bungalow sur son terrain et elle l’a autorisé ou au moins ne s‘est-elle pas opposée.
Une question simple se pose alors : sur quelle base juridique en avais-je le droit ?
La commune est propriétaire du terrain. Je suis propriétaire du bungalow. Entre ces deux propriétés doit exister une relation juridique qui me permet d’utiliser le terrain et d’y construire mon bien.
La question n’est pas si cette relation juridique existe, la question est : Quels sont exactement les droits que la commune m’a accordés. Le cahier des charges de l’époque règle explicitement cette relation.
Des droits et des obligations
Il est explicitement indiqué dans le cahier des charges : « Quiconque occupe une parcelle au CHM » doit respecter les dispositions du cahier des charges. Il ne s’agit donc pas seulement de déterminer qui bénéficie de droits. Il s’agit également de déterminer quelles règles s’appliquent.
Au début des années 2000, ce quartier a été raccordé au réseau d’assainissement. Cela a un coût, et à l’époque, c’est la dame à qui j’ai acheté le bungalow qui devait payer ces frais. Elle a refusé de les payer et – avec un groupe de propriétaires qui pensaient comme elle – a saisi la justice. La commune devait-elle payer ? Le tribunal a dit non. La SocNat devait-elle payer ? Là encore, non.
Le tribunal a constaté que les propriétaires ou titulaires de droits sur les parcelles devaient payer le raccordement. En même temps, l’infrastructure ainsi raccordée restait leur propriété. Le tribunal a également confirmé l’application du Cahier des charges aux propriétaires qui occupent une parcelle au CHM.
Le droit sur la parcelle ne signifiait donc pas seulement des droits, mais aussi des obligations concrètes.
Une communauté se crée
Ce qui est fascinant dans le droit, c’est sa force créatrice. Il y avait une situation, une contradiction entre deux propriétés. Puis le droit est intervenu et une réglementation est née : il y avait des droits sur les parcelles et, avec eux, des obligations.
À partir de cette réglementation juridique, quelque chose a pu naître qui dépasse les deux rapports de propriété. Les personnes ont pu s’installer durablement sur leurs parcelles, investir et construire ensemble un lieu.
Et c’est ainsi que, d’une idée très originale – créer un centre naturiste dans lequel les personnes ne font pas seulement du camping, mais s’installent durablement sur des parcelles – est né un modèle. Une idée est devenue réalité – et le droit contribue à maintenir cette réalité.
Mais dans quelle mesure cette construction juridique est-elle aujourd’hui claire pour ceux qui sont concernés ? Une enquête auprès des propriétaires de bungalows et des titulaires de droits d’usage montre que 58,2 % des personnes interrogées ne connaissent pas précisément leur statut juridique.
Conclusion
Je m’adresse avec ces réflexions à ceux qui possèdent également un bungalow ici, et en particulier à ceux qui affirment que nous n’avons plus aucun droit sur le terrain depuis 2018.
Comment est-il juridiquement possible que mon bungalow continue de m’appartenir si je n’ai plus aucun droit sur le terrain sur lequel il se trouve ?
Quel acte aurait conduit à la perte de ces droits ? Autrement dit : où est-il écrit que je n’ai aucun droit sur le terrain ?
Et ensuite : qui a décidé de cette modification et comment a-t-elle été communiquée ?
Si le droit sur le terrain a été expressément retiré, quelle nouvelle réglementation est alors entrée en vigueur ?
Dans quelle mesure cette nouvelle réglementation garantit-elle ma possibilité d’être propriétaire du bungalow, de l’utiliser et de le vendre ?
Je m’adresse également à ceux qui peuvent nous renseigner sur ces droits, les représentants de la commune :
Ne dois-je pas pouvoir avoir confiance dans le fait que la commune veille à ce que la réglementation juridique continue de s’appliquer ?
Et quelle responsabilité la commune, en tant que propriétaire du terrain, porte-t-elle pour garantir la sécurité juridique ?
Si, avant 2018, il existait une réglementation effective qui me conférait des droits sur le terrain, quelles seraient alors les conséquences de l’abrogation de cette réglementation ?
Que signifierait une telle modification pour les propriétaires des 1267 bungalows, pour la valeur de leur propriété et pour le modèle du CHM – et donc pour le naturisme à Montalivet ?
Et à quoi ressemblerait alors, demain, le tourisme de la commune ?
Montalivet, septembre 2026